Аксаково к/п "Фореста" от 10 соток
Беляниново участок 12 соток
Болтино участок 10 соток с прудом
Витенёво участок 18 соток на 1-ой линии Пяловского водохранилища!
Дьяконово участок 16 соток (Супер Цена!)
Новое Ерёмино участок 6 соток
Мехово-2 участок 6 соток (супер цена!)
Новосельцево участок от 54 соток
НовоАлександрово элитный участок!
Троицкое участок от 15 соток
Чиверёво 1-я линия водохранилища!
Вёшки коттедж 380 кв.м на 9 сотках
Военнослужащий коттеджи!
Грибки дом 90 кв.м на 7,5 сотках!
Коргашино дом 300 кв.м на 10 сотках
Мытищи коттедж в Старых Большевиках!
Промышленные участки на МКАДе
ж/д ст.Перловская 12 соток под гостиницу
Промышленный участок 12 соток в Пирогово на Осташковском шоссе
СРОЧНО!!! Промка на Дмитровке!!!
Промышленные участки на Дмитровском шоссе в Шолохово! Хороший выбор!
Промышленные здания с готовыми коммуникациями на Дмитровском шоссе!
Промышленные участки рядом с Москвой и городом Мытищи, Пироговское шоссе!
1-комнатная квартира в Мытищах!!!
 
 

Порядок передачи объекта долевого строительства по ФЗ №214

.

В законе 214-ФЗ (статья 8) процедура приёмки-передачи квартиры описана довольно подробно, и в договорах долевого участия практически дословно цитируются положения закона.

Порядок передачи объекта долевого строительства по закону 214-ФЗ
Закон предусматривает такую последовательность действий:
1) Застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию (раньше это называлось «приёмка дома госкомиссией»), БТИ проводит обмеры, объекту присваивается почтовый адрес;
2) Застройщик готовит и рассылает по почте участникам сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Поскольку в договоре установлен срок передачи объекта участнику, то эти сообщения рассылаются заранее, конкретный срок оповещения участника устанавливается в договоре.
3) Если объект большой (много квартир), то обычно одновременно с сообщением участнику направляется приглашение на процедуру осмотра и принятия квартиры на определенный день и час.
4) Редко бывает, что участнику сразу предлагают подписать акт приемки квартиры. Обычно сначала участник после осмотра составляет перечень недостатков объекта и указывает их в акте осмотра. О недостатках квартиры поговорим ниже.
5) После того, как недостатки устранены в течение срока, установленного в акте осмотра, (или участник смирился с существованием этих недостатков), акт повторного осмотра подписывается с указанием отсутствия претензий к застройщику и обязательством дольщика подписать акт приёмки-передачи квартиры.
6) Одновременно производятся расчёты в связи с изменением стоимости квартиры и компенсируются расходы застройщика на коммунальные платежи, правда если это предусмотрено договором;
7) После этого стороны подписывают акт-приёмки-передачи квартиры, дольщику вручают ключи, и на этом обязательства застройщика по договору долевого участия считаются выполненными.
Участник же после этого вправе заниматься регистрацией права собственности на квартиру, ремонтом и другими важными делами.
Так обстоит дело в теории, и в договоре долевого участия ничего другого, кроме текста из статьи 8 закона 214-ФЗ Вы, скорее всего, не прочтёте – формулировки во всех договорах похожи, как горошины из стручка. Потому что застройщику дано право в этом вопросе только проставить свои сроки передачи квартиры в пределах дозволенного законом 214-ФЗ.

Гладко было на бумаге…
На практике все обстоит гораздо замысловатее. Акт осмотра подписывает только сам участник, представитель застройщика на объекте аккуратно снимает с него копию для Вас, а оригинал кладет в папочку, где он и будет лежать, пока Вам не надоест ждать устранения перечисленных недостатков в квартире.
В конце концов Вы сдаётесь и подписываете акт приема-передачи под клятвенные заверения представителя застройщика, что он всё исправит, только позже. Но ключи от квартиры Вам и тут не дают, пока вы не произведёте все расчеты с застройщиком и/или управляющей компанией по коммунальным платежам.
Если Вы подписали акт приёма-передачи, то исправят Вам только самые мелкие недостатки, указанные в акте осмотра, и то, если будете стоять над душой. Всё остальное будут исправлять в течение гарантийного срока (который отсчитывается с даты, указанной в договоре, и составляет не менее 5 лет), если будете достаточно настойчивы. А, может, и не будут. Больше шансов, если Вы настоите на внесении не устранённых недостатков в акт приема-передачи, и не «потом когда-нибудь», а непосредственно при его подписании.
Если же Вы устояли и не подписали акт приёма-передачи квартиры, то на руках у Вас остался только акт осмотра квартиры.
И вот тут таится засада.
Никакие сроки на устранение недостатков в акте осмотра обычно не ставятся, ведь это означает признание застройщиком существования этих недостатков и принятие застройщиком на себя обязательств по их устранению. Акт может быть подписан только с Вашей стороны, а представитель застройщика на объекте может его и не подписать.
Таким образом, никаких доказательств, что застройщик в курсе выявленных Вами недостатков и обязался их устранить, может и не остаться.
Для чего так делается?
Если вы внимательно читали договор, там обязательно есть пункт о составлении одностороннего акта передачи квартиры. Как сказано в п.6 статьи 8 закона 214-ФЗ: То есть по истечении срока, установленного в договоре для принятия участником квартиры, застройщик вправе составить односторонний акт, что квартира считается Вам переданной с определенной даты. (А Вы в это время наивно ждете, что вас пригласят на повторный осмотр устраненных недостатков).
А акт осмотра с указанием недостатков – так ведь застройщик его не подписывал, мало ли что вы там напридумывали.
Застройщик, может быть, и не решится на откровенное мошенничество и вранье о Вашем необоснованном отказе от принятия квартиры, но возможность такую - по-тихому составить односторонний акт о передаче квартиры — себе оставляет.
Теперь поговорим подробнее о недостатках (недоделках), которые могут обнаружиться при осмотре квартиры перед подписанием акта приемки-передачи квартиры.
Все недостатки и строительные дефекты квартиры можно условно разделить на устранимые и неустранимые (трудно устранимые), с точки зрения возможности их исправления без капитальной переделки частей квартиры или даже здания.
Кроме того, недостатки можно разделить на те, которые можно обнаружить при осмотре, и на те, которые проявятся только в процессе эксплуатации квартиры.
Попутно замечу, что:
В квартире без отделки недостатки обнаружить и устранить проще и дешевле, чем в квартире с чистовой отделкой;
Наличие строительного и другого мусора в квартире также относится к недостаткам квартиры, дающим право отказаться от подписания акта приемки-передачи квартиры.

Устранимые недостатки и дефекты квартиры
Такие недостатки, или недоделки, встречаются в каждой квартире, и наши строители здесь не исключение с кривыми руками, а скорее – общепринятая мировая практика, можно сказать, классика жанра. Разница только в количестве недоделок и в их степени.
Как следует из п.1 статьи 7 закона 214-ФЗ:
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
На практике новостройки, соответствующие перечисленным требованиям, в природе не существуют. Как бы ни позиционировался объект на рынке — эконом или бизнес-класс, - недостатки будут обязательно. Это нужно просто запомнить.
Для того, чтобы не растеряться при осмотре квартиры, надо заранее составить план осмотра исходя из технического описания передаваемой квартиры, указанного в договоре. План осмотра помимо стен, пола, потолков и стеклопакетов должен включать проверку электроснабжения, водопровода, труб отопления, наличия счётчиков, работоспособность автоматов и УЗО, других предохранительных устройств, наличие вентиляционных каналов и отверстий, работу вентиляции.
Если недостатки совсем незначительны, можете подписать акт приёмки-передачи с письменным обязательством застройщика устранить эти мелкие недостатки в короткий срок.
Если недостатки не такие мелкие, но могут быть устранены застройщиком, потребуйте указания сроков исправления этих недостатков в акте осмотра, и пусть представитель застройщика на объекте его подпишет. Желательно, чтобы акт подписал и человек, сопровождающий Вас при осмотре. Естественно, что все три подписи (включая вашу) должны быть расшифрованы, и акт должен быть с датой осмотра.
Если представитель застройщика на объекте отказывается подписать акт осмотра и/или указать сроки устранения дефектов («У нас так не принято»), или вместо него на объекте сидит представитель управляющей компании, а то и обыкновенный ключник, тогда вы забираете Ваш экземпляр акта или его копию и дома, в спокойной обстановке, пишете заявление-претензию в свободной форме на имя руководителя отдела у застройщика, который занимается этим объектом.
В заявлении указываете:
1) свои ФИО, паспортные данные;
2) номер договора;
3) адрес построенного объекта (квартиры),
4) время и обстоятельства осмотра: когда, с кем, присутствовал ли кто-то от застройщика и т.п.;
5) сообщаете, что при осмотре квартиры были обнаружены недостатки (дефекты), перечень которых находится в приложении – Акте осмотра, сообщаете об отказе представителя застройщика на объекте подписать акт и указать сроки устранения и другие замечания;
6) предлагаете устранить обнаруженные дефекты не позднее такой-то даты (в разумный срок, который по закону «О защите прав потребителей» составляет не более 45 дней);
7) сообщаете о своём намерении приехать на повторный осмотр тогда-то и приглашаете поучаствовать в этом осмотре квалифицированного представителя застройщика;
8) обязуетесь подписать акт приема-передачи квартиры в случае устранения перечисленных недостатков, а в случае их не устранения – оставляете за собой право обратиться в суд;
9) оставляете Ваши контакты — почтовый адрес, телефоны, e-mail;
10) дата, подпись.
Пишете в сухом, канцелярском стиле, коротко и без эмоций, со ссылками на статьи закона 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей».
Таким образом, у вас получится два документа: заявление-претензия и акт осмотра, прилагающийся к заявлению. Один экземпляр этого комплекта отправляете по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В описи должны быть указаны оба документа. Второй экземпляр с описью вложения и печатью почтового отделения остаётся у Вас. Теперь застройщик не может сказать, что он был не в курсе Ваших претензий и не видел акта осмотра с описанием недостатков, а значит, составление одностороннего акта передачи квартиры становится невозможным. Кроме того, возможно, застройщик все-таки примется за устранение некоторых недостатков или хотя бы свяжется с Вами для прояснения обстановки.

Если застройщик не отреагировал на Ваше заявление и не устранил недостатки, то по закону 214-ФЗ:
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
(п.2 статьи 7 закона 214-ФЗ)
Какой вариант действий выбрать, зависит от набора недостатков (дефектов) квартиры в новостройке и от вариантов, указанных в Вашем договоре, но отстаивать его придется, скорее всего, в суде.
Для этого понадобится:
- проведение независимой строительной экспертизы — для всех вариантов;
- составление сметы на устранение недостатков — для вариантов 2) и 3);
- устранение недостатков своими силами с сохранением чеков и прочих документов – для варианта 3).
- консультация с юристом и, возможно, составление искового заявления.

Неустранимые и трудно устранимые недостатки
К таким недостаткам можно отнести недостаточную вентиляцию в квартире, слишком высоко, низко или криво посаженные стеклопакеты, неровно уложенные перекрытия, большие отклонения стен от вертикали, непрямые углы в местах схождения стен. У некоторых горе-строителей построенная квартира может сильно отличаться от показанной в плане, помещения могут поменяться местами, возникнуть или исчезнуть стены и проходы и т.д.
Иначе говоря, проще заново построить, чем исправить навороченное.
Тут закон 214-ФЗ вариантов не оставляет:
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Расторжение договора и возврат денег, уплаченных за квартиру, пусть даже и с процентами – это крайний случай. Если исправление недостатков обойдется слишком дорого, или это вообще невозможно, а принимать квартиру как есть Вы категорически отказываетесь, то застройщик может и сам предложить вернуть деньги. Но за проценты придется судиться. Потому что в этом случае застройщик будет должен уплатить проценты за всё время, что деньги были в его распоряжении:
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счёт цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. (п.2 статьи 9 закона 214-ФЗ)
Проценты начисляются по ставке 1/150 (для физического лица) ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день возврата застройщиком денежных средств. (Про ставку рефинансирования я писал). А это сейчас составляет примерно 19,5% годовых.
Порядок действий в этом случае примерно такой:
1) Участник после некоторой переписки с застройщиком и получения отказа последнего исправить существенные недостатки квартиры направляет застройщику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке со ссылкой на соответствующие статьи закона 214-ФЗ; до направления уведомления проводится независимая строительная экспертиза, подтверждающая наличие этих недостатков;
2) Уведомление надо отправить застройщику таким способом, чтобы на руках у участника остались сведения о получении застройщиком этого уведомления;
3) В течение двадцати рабочих дней, а лучше – пораньше, участник направляет застройщику требование о возврате денежных средств, уплаченных участником, в связи с расторжением договора, а также причитающихся процентов (проценты посчитайте сами и расчёт приложите к требованию), обязательно надо указать реквизиты для перечисления денег (номер счёта в банке);
4) Все документы, точнее, их второй экземпляр с отметкой почты или секретаря застройщика, сохраняются у участника;
5) Если застройщик в течение двадцати рабочих дней с момента расторжения договора не перевел деньги или хотя бы не пригласил участника для заключения соглашения о порядке возврата денежных средств и процентов, то дальше – дорога в суд.
Поскольку в каждом конкретном случае могут быть свои нюансы, то без юриста в данном случае будет трудно обойтись.
Участник вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата денег также, если застройщик затянул с передачей квартиры дольщику больше, чем на два месяца от срока, указанного в договоре долевого участия, и не оформил продление этого срока дополнительным соглашением с дольщиком.

Недостатки, выявленные в процессе эксплуатации квартиры
К таким недостаткам можно отнести не сразу обнаруживаемые недостатки вроде неплотного соединения коммуникационных труб (что потом послужит причиной протечек), засоренные окаменевшим раствором коммуникационные трубы, плохо заделанные стыки панелей (в панельных домах), плохо греющие батареи и т.д.
Если вы покупаете квартиру с чистовой отделкой, то за поклеенными обоями и уложенной плиткой также может таиться много недоделок, которые сразу и не увидеть, например, трещины на стенах или плохую гидроизоляцию в ванной.
Кроме того, любой дом даёт усадку, и что повредится в процессе усадки, заранее также неизвестно.
Для устранения таких недостатков и обеспечивается гарантийный срок на объект долевого строительства.
Что нужно выучить наизусть про гарантийный срок:
4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
5. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
5.1. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
6. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
7. Застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

(Статья 7 Закона 214-ФЗ)
Как следует из этой статьи закона, застройщик ни при каких обстоятельствах не может отказаться от устранения своих недоделок, а также сократить гарантийный срок.
Застройщики часто кивают на пункт 7 (см. выше), чтобы отказаться от устранения недостатков, выявленных в течение гарантийного срока, поэтому делайте ремонт аккуратно.
Если сроки передачи квартиры затягиваются, и стороны подписали соглашение о продлении срока, то застройщик может передать квартиру участнику для проведения ремонта. Но и в этом случае сначала надо провести осмотр квартиры и заставить застройщика устранить обнаруженные недостатки, или, если тот тянет или отказывается, устранить их своими силами, но смету и расходы на устранение недостатков нужно считать отдельно от сметы на сам ремонт и отделку. Претензию можно предъявить позже, в соответствии с подпунктом 3) пункта 2 статьи 7 закона 214-ФЗ, только сохраните все чеки и другие документы.
В процессе проведения ремонта рекомендую (по личному опыту) консультироваться у специалистов управляющей компании, особенно, если она создана застройщиком, поскольку у нее находится вся техническая документация на дом, и некоторые технические вопросы будет проще решить.
Если управляющая домом компания создана застройщиком, то устранять недостатки, выявленные в течение гарантийного срока, будет, скорее всего, именно она. В противном случае, сроки исправления выявленных недостатков могут затянуться.

Такие недостатки, как криво посаженные или плохо запирающиеся окна и двери, царапины на стеклах, дыры в стенах вы наверняка сами заметите, а для более пристального осмотра лучше пригласить профессионального строителя, знакомого с порядком осмотра новостройки и таящихся засадах. Мне в интернете попадались фирмы и частные предприниматели, услуги которых по приёмке квартиры стоят относительно недорого по сравнению с потерями, которые Вы понесете, если пропустите существенные недостатки.
Почему лучше пригласить специалиста? Технологии строительства так быстро меняются, а строительных материалов огромное множество, Вы не обязаны разбираться в этих сложностях, если это не предмет Вашей профессии. Особенно это касается технологий и материалов, применяемых для утепления наружных стен и заделки стыков панелей, крепления отопительных приборов, способов прокладки коммуникаций и электропроводки в квартире.
Вот напишете Вы, к примеру, в акте осмотра, что стены отклоняются от вертикали, а застройщик Вам даст ответ, что отклоняются в пределах норм. Вы знаете нормы? Вы сможете произвести замеры, чтобы проверить — действительно ли в пределах норм или наглая ложь? И так по каждому параметру, вызывающему сомнения.
Специалист также оценит возможность устранения недостатков застройщиком и поможет составить претензию. Конечно, то, что Вы хотите получить от специалиста, надо обговаривать заранее.
Я, во всяком случае, зарёкся принимать квартиру своими силами, буду приглашать знатока, когда придёт время. Потому что у меня (в новой квартире) электропроводка нижней квартиры проходит прямо по моему полу, точнее, по плите, на которой потом будет делаться стяжка и укладка полового покрытия. И мне интересно: если что-то у нижних соседей случится с проводкой, они придут ко мне пол вскрывать?
Ну а если Вы всё-таки решили обойтись своими силами, то надеемся что наши рекомендациями Вам пригодятся.

Резюме:
1) Не подписывайте акт приемки-передачи квартиры до ее тщательного осмотра, лучше со специалистом;
2) Перед осмотром обязательно составьте план осмотра;
3) Занесите в акт осмотра все обнаруженные недостатки, даже если они кажутся Вам несущественными;
4) В разговоре с представителем застройщика по поводу выявленных недостатков и строительных дефектов держите в голове сумму с нулями, которую Вы заплатили за квартиру и не поддавайтесь на психологическое давление и обещания; неплохо иметь при себе также брошюрку с текстом закона 214-ФЗ и закона «О защите прав потребителей» с приклеенными в нужные места разноцветными стикерами – это будет Ваш ответ на психологическое давление со стороны застройщика;
5) Если застройщик не подписал акт осмотра, действуйте, как описано здесь;
6) Держите наготове юриста, присмотрите его заранее, если намечается конфликт с застройщиком — иногда действовать надо быстро;
7) Прежде чем принимать решение о том или ином варианте действия, просчитайте, во сколько это Вам обойдется – по деньгам и по времени;
Если Вы настроены решительно и действуете правильно и своевременно (вот для чего может понадобиться юрист), до суда может и не дойти, ведь часто дольщики отказываются отстаивать свои права, так что Ваши претензии застройщик может удовлетворить за счёт сэкономленного на тех, кто сдался.


.
 
 
Мытищи - административный центр Мытищинского района Московской области,
один из крупнейших городов Подмосковья, индустриальный, научный и культурный центр региона. Название города было выбрано не случайно. С XI по XIV века существовал важнейший торговый путь по реке Яузе в бассейн реки Клязьмы.
С Яузы на Клязьму и обратно суда тащили волоком около 7-8 км. На том месте, где находятся теперь Мытищи, тогда был пункт
сбора проезжих пошлин, который в то время имел название – «мыт». По второй версии на месте существования нынешнего города
угощали щами самого Петра I, получается «Мыт» и «щи» - Мытищи. На территории городского поселения Мытищи проживает около 170 тысяч человек - это почти 90% всего населения района
(из них 96% - городское население, 4% - сельское). Территория городского поселения богата лесами, водоемами, что создает
уникальные условия для отдыха и туризма. Здесь находится часть Лосиного Острова - знаменитого заказника в верховьях Яузы,
известного с 1406 г. Сегодня это Государственный природный национальный парк площадью более 100 кв.км. и неповторимым
ландшафтом средней полосы России.
 
Наши преимущества
Мы являемся стабильной, активно развивающейся компанией, работающей на рынке загородной недвижимости и коттеджного строительства преимущественно по Мытищинскому району. Наш офис находится в непосредственной близости от Мытищинской регистрационной палаты, что позволяет быстро и эффективно решать вопросы оформления и согласований сделок по недвижимости, обеспечивать юридическую поддержку и защищённость наших клиентов. На нашем сайте помимо подробного описания и фото размещаемых объектов Вы можете использовать интерактивную карту которая, схематично (либо используя функцию "гибрид" для просмотра объекта на местности) позволяет посмотреть точное расположение объекта, его форму и его окружение. Так же для Вашего удобства на сайте расположены ссылки на "Публичную Кадастровую Карту", на которой мы стараемся отмечать каждый конкретный объект с его точными координатами. К своей работе мы привыкли относиться с большим интересом и максимально ответственно, нас отличает многолетний опыт, гибкие условия работы и индивидуальный подход к каждому клиенту, что позволяет нам успешно решать самые разнообразные задачи и добиваться в своей работе максимально высоких результатов.

 
 
Можете задать нам вопрос или предложить свой объект: